邱衍庆：长洲岛是“在创新之中、又在喧嚣之外”的稀缺城市空间
当广东迈入“中心型世界城市”建设的关键五年，一场关于城市与人居关系的深层变革正在珠江两岸悄然发生。从“人跟着产业走”到“产业资本跟着人才走，人才跟着城市的公共服务和生态环境走”——当创新成为驱动湾区发展的核心引擎，高端人才对居住空间的选择逻辑，也正在被重新书写。
在珠江前后航道交汇处，一座江心岛屿以其不可复制的生态本底与历史人文积淀，进入了这场变革的视野中心。它不靠近传统CBD，却被广州最高能级的创新平台三面环绕；它不是城市发展的主战场，却是各大创新板块之间不可多得的“战略留白”。长洲岛，正从一座承载百年记忆的历史文化宝岛，走向广州新一代滨江高端居住的潜力板块。
俯瞰长洲岛
“当一个江心岛屿同时具备核心区位、生态本底、文化底蕴、功能复合这四个条件，它（长洲岛）就具备了从文旅地标向高端居住跃升的潜力。”近日，中共广东省委党校副校长、广东行政学院副院长邱衍庆在接受南方+记者专访时如此评价。这位长期参与广州城市发展战略规划的规划专家，从城市演进与人才流动的双重视角，为理解长洲岛的居住价值提供了一个关键视角。
广州高端居住格局从“单中心集聚”走向“多极分布”
中共广东省委党校副校长、广东行政学院副院长邱衍庆
邱衍庆长期参与广州城市发展战略规划，见证了这座城市近三十年的空间演进。在他看来，广州正处在一个关键的历史节点上。
2024年9月，国务院批复了《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》，目标愿景是打造具有经典魅力和时代活力的“中心型世界城市”，“十五五”时期正好是广州加快建设中心型世界城市的关键五年。从空间战略上看，《广州面向2049的城市发展战略》明确了“两洋南拓、两江东进、老城提质、极点示范”16字空间发展方针，并优化形成“一带一轴、三核四极”多中心、组团式、网络化的城镇空间结构。其中“一带”即珠江高质量发展带，是展示老城市新活力、连接珠江口东西两岸发展的重要纽带。“一轴”是活力创新轴，将成为广州乃至大湾区科技创新高地和新质生产力重要承载地，打造支撑建设粤港澳大湾区国际科技创新中心的主阵地。
“在这样的战略引导下，广州高端居住格局发生了明显变化。”邱衍庆说。
第一个变化是从“单中心集聚”走向“多极分布”。“过去顶级豪宅市场主要是珠江新城、金融城和琶洲三大核心板块，现在白鹅潭、珠江后航道等新兴高端居住区也开始发力，展现出更多元的产品气质。”
第二个变化是高端买家对品质的要求升级。“不再只看地段，更看重综合品质。越是稀缺的一线江景资产，越受市场追捧，滨江资源正在成为高端居住定价的核心标尺。”
第三个变化是创新资源吸引创新人才，催生高端居住需求。“创新发展轴或走廊周边必然衍生出高端居住组团，两者相辅相成，美国的硅谷是如此，广州的大学城也是如此。”
与长洲岛隔江相望的广东科学中心
炒股配资App从广州高端居住格局来看，邱衍庆认为目前“珠金琶”核心区以高密度、高容积率的CBD江景高端住宅为主，长洲岛则提供一个完全不同的选择，即低密度、纯生态、人文浸润型的岛屿生活。“长洲岛的CLD（中央生活区）定位主动填补了一个结构性的空白，让广州在‘珠金琶’的高密度商务居住之外，在核心城区有了一个真正意义上的低密生态岛屿居住区。”
长洲岛是被创新平台环绕的“几何中心”
在这样的发展节点下，长洲岛这类坐落于城市核心发展带上的江心岛屿具备天然的滨江高端居住潜力板块。
“它正好在珠江前后航道交汇的地方，是‘珠江国际慢岛’战略的核心载体。”邱衍庆分析，长洲岛的潜力，首先来自它在广州空间战略中的位置。“这个位置很特别——既处于珠江高质量发展带的核心区段，又和广州活力创新轴深度交织。活力创新轴串联了琶洲、生物岛、大学城、国际创新城这些重要板块，长洲岛刚好在这些高能级平台的几何中心。”
长洲岛紧邻大学城，高校林立
换句话说，长洲岛三面都被广州最高能级的科技创新平台环绕——20分钟车程范围内，汇聚了广州最密集的创新资源。
邱衍庆进一步指出更关键的是，长洲岛在“慢岛”规划里承载了国际人才交流客厅、黄埔军校文化公园等公共功能。“它不只是一个居住区，而是一个集生态、文化、交流于一体的复合型空间。”
在邱衍庆看来，当一个江心岛屿同时具备核心区位、生态本底、文化底蕴、功能复合这四个条件，它就具备了从文旅地标向高端居住跃升的潜力。“这是长洲岛跟普通滨江板块最根本的区别。”
同时，邱衍庆认为，从时空通达性来看，长洲岛对外通勤条件优越。目前自驾至珠江新城仅20—30分钟，依托地铁7号线二期已深度融入主城轨道网络；未来随着8号线东延、穗莞深城际琶洲支线、长鱼隧道等工程落地，将全面纳入广州主城30分钟优质生活通勤圈。“这种‘在创新之中、又在喧嚣之外’的区位，正是服务高端人才最理想的空间配置。”
高端居住“完整版图”需要长洲岛
邱衍庆曾有一个被广泛引用的判断：过去40年一直是“人跟着产业走”，即先有低价要素供给，吸引企业，然后人才跟着企业走；但未来的发展逻辑会反过来，变成“产业资本跟着人才走，人才跟着城市的公共服务和生态环境走”。
“一个城市能不能吸引高端人才，取决于它能不能提供高品质的公共服务和生态环境。长洲岛拥有稀缺的滨江生态资源，有深厚的历史文化积淀，这正是吸引高端人才的最核心资产。”他说。
长洲岛自然景色
从空间逻辑看，广州正通过“圈轴发展”提升城市能级，长洲岛紧挨着大学城到国际科技创新城一带，又处在东进战略和珠江滨水发展带的交汇点上，天然具备承接高端人才定居需求的条件。“长洲岛不是去跟‘珠金琶’抢市场，而是跟它形成功能互补，一起构成广州高端居住的完整版图。”
2025年10月，广州市住建局印发了《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出了“好房子”的建设标准。邱衍庆建议，长洲岛的滨水居住项目可以在这个框架下做出品质的跃升。
首先是在“舒适”维度上，利用3到4层低密产品的空间优势，实现大面宽、大尺度、高净空的居住体验。
其次在“绿色”维度上，长洲岛本来是生态敏感区域，开发必须在严格保护生态本底的前提下进行。但这恰恰可以倒逼项目在绿色建筑、低碳技术、生态修复这些方面做出一些标杆性的探索。“珠江国际慢岛”本身倡导的就是绿色环保、健康和谐、品质化、休闲化的发展模式，长洲岛住宅项目应该成为“慢岛”理念在居住领域的一个实践样本。
最后是在“智慧”维度上，满足高端人才的期待。大湾区的高端人才对智能化、数字化的居住体验有天然的高要求。长洲岛应该在智慧社区、智能家居、数字服务这些方面做出跟“好房子”标准相匹配的配置，让生态岛屿生活和现代科技体验能够融合在一起。
“在创新之中、又在喧嚣之外”的空间解决方案
“在创新时代，长洲岛提供的其实是一种与创新经济深度耦合的居住方案。”邱衍庆说。
在“黄金内湾”规划中，广州、深圳等龙头城市之间需要更多直接合作机会。这意味着创新要素的流动将更加频繁，创新人才对居住地点的选择将更加灵活。长洲岛所处的位置，恰好处于广州东部创新要素流动的枢纽地带。
长洲岛被广州人工智能与数字经济试验区、生物岛、大学城、国际创新城等板块环绕，不是远离创新，而是嵌入创新，同时又与珠江新城有着30 分钟优质生活通勤圈。“选择在长洲岛定居，本质上是在选择一种职住关系和生活方式的重新配置。”
长洲岛上交通日益便捷
“在工作通勤上，依托快速路、城市轨道、水上航运、慢行通勤多维立体交通体系，长洲岛全面接入广州主城30分钟优质生活通勤圈；在居住环境上，享受江心岛独有的生态本底和低密度的空间品质。”邱衍庆描绘未来生活场景。
这种“在创新之中、又在喧嚣之外”的空间区位，对于需要在高强度创新工作与高品质家庭生活之间寻求平衡的高端人才而言，提供了一种结构性的解决方案。
“它既不是简单的居住区，也不是纯粹的文旅岛，立足得天独厚的生态本底与历史资源，将是广州优化国土空间格局、塑造城市软实力，聚力建设中心型世界城市核心功能的重要战略举措。”邱衍庆指出。
从珠江新城的高密度天际线，到长洲岛的低密江心绿洲，广州的高端居住格局正在完成一次从“效率优先”到“生活回归”的深层转型。而长洲岛，恰好站在了这个转型的交汇点上。
元股证券:ygzq.hk撰文：柴亚娟
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